자신을 대학생이라고 밝힌 한 남성은 얼마 전 입주한 원룸의 에어컨이 고장 나 고생이라고 합니다. 풀옵션인 원룸으로 들어왔기 대문에 에어컨 수리비를 집주인에게 요청했지만 집주인은 이를 거부한 상황. 더운 날씨에 더 이상 참을 수 없어 결국 본인이 수리비를 지불 했습니다.

앞으로 계약기간이 1년 남은 상황에서 또 이런 상황이 발생할까봐 걱정된 남성이 변호사나라에 상담을 요청했습니다. 과연 에어컨 수리비는 물론 앞으로 발생할 수 있는 비용들도 모두 세입자가 부담해야 하는 걸까요? 변호사나라 김동완 변호사에게 물어보았습니다.

● 수선하지 않으면 목적에 따라 사용·수익 할 수 있는지 없는지가 기준!

- 임대 목적물의 수리비와 관련해서 어떤 것은 임대인이, 어떤 것은 임차인이 부담하는지 기준이 있나요?

임대인은 ‘임대차계약이 존속하는 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하여야 할 의무를 부담'하며(민법 제623조), 그 당연한 결과로서 임대인은 사용·수익에 필요한 수선의무를 부담합니다. 이에 대응하여 임차인에게 '임대인이 임대물의 보전에 필요한 행위를 한 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다(민법 624조)는 법률조항이 있습니다.

‘임대차 목적물에 관하여 수선을 필요로 하는 상태’ 즉, 파손이 생기고, 그 수선이 가능한 경우 사회 통념상 임대차계약의 취지에 따른 사용·수익을 하는데 필요한 정도로 수선하면 됩니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결), '수선이 필요한 상태'란 수선하지 않으면 임대차계약에서 정한 목적에 따라 목적물을 사용·수익할 수 없는 상태를 의미합니다. 한편 수선이 불가능한 경우 세입자인 임차인은 집주인인 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

따라서 주택에 발생한 누수, 벽의 균열, 보일러의 고장, 화장실, 주방 등 수도의 배관 하자의 경우 임대인이 수선의무를 부담하며, 문이나 잠금장치의 파손, 형광등 교체 등 소규모 수선이 필요한 경우 임차인이 수선의무를 부담합니다.

● 노후에 따른 것이라면 에어컨 수리비는 임대인이 부담해야

- 에어컨 수리비의 경우는 어떠한가요?

풀옵션 원룸에 설치된 에어컨의 경우, 계약 당시 수리비에 관한 별도의 약정 내용이 없고 임차인의 사용에 문제가 있었던 경우가 아니라 계속적인 사용에 따른 노후 등의 이유에 해당되는 손상의 경우는 임대인의 수선의무에 포함되어 수리해 주어야 할 의무가 있다고 할 것입니다.

● 직접 수선했더라도 추후비용을 받을 수 있다

- 임대목적물의 하자와 관련해서 분쟁이 있을 때 어떤 구제방법이 있을까요?

만약 임대인의 수선의무 불이행으로 인하여 임차인이 피해를 입는 경우에는, 그에 해당하는 차임을 지급하지 않음으로서 상계하거나, 임대차 계약 해지 및 임대인의 수선의무를 불이행으로 발생한 손해에 대하여 배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 직접 수선을 한 경우 임대인에게 그 비용을 별도로 받을 수도 있으니, 수리 당시 사진 및 영수증 등 자료를 확보해 놓고 발생할 수 있는 분쟁에 대한 준비를 하시기 바랍니다.

김동완 변호사의 프로필이 궁금하시다면?